Nos últimos anos, a descentralização da demanda logística deixou de ser um privilégio exclusivo do eixo Sudeste. Tradicionalmente, São Paulo e regiões vizinhas concentravam a maior parte dos grandes condomínios de galpões, devido à proximidade com o cinturão industrial, à enorme base de consumidores e a centros de distribuição consolidados. No entanto, três fatores vêm redefinindo esse cenário.
Aceleração do E-commerce e o Last Mile
As vendas online cresceram de forma exponencial. Segundo a CBRE, para cada US$ 1 bilhão em novas vendas digitais, são necessários cerca de 93 mil metros quadrados adicionais de espaço logístico focado em entregas rápidas. Isso pressiona as empresas a se aproximarem dos centros urbanos para reduzir prazos e custos de frete.
Melhoria na Infraestrutura Rodoviária e Logística Regional
Estados como Santa Catarina investiram em malhas viárias e ferroviárias que integram portos, rodovias e terminais intermodais. Hoje, Santa Catarina possui cerca de 9,5 mil km de rodovias e quase 1 mil km de ferrovias, além de abrigar três dos cinco portos com maior volume de movimentação do país. Essas melhorias permitem que operações que antes exigiam longos deslocamentos a partir de São Paulo sejam descentralizadas sem perder eficiência.
Resiliência na Cadeia de Suprimentos
Experiências recentes, sobretudo durante a pandemia, mostraram o risco de concentrar toda a operação logística em apenas uma região. Ter centros distribuídos geograficamente é sinônimo de menor exposição a problemas pontuais, de greves a oscilações cambiais ou restrições sanitárias, e de maior segurança para manter estoques e fluxos de mercadorias.
Foi com base nesses pilares que, em abril de 2025, a Fulwood anunciou a construção de seu primeiro condomínio triple-A fora do Sudeste: o GCR Business Park, em Governador Celso Ramos (SC). Com investimento de R$ 115 milhões e 50 mil m² de área locável, a inauguração ocorreu no fim de junho. Escolhemos essa região não apenas pela proximidade com Florianópolis (54 km), mas sobretudo pela malha logística que articula rodovias como a BR-101, acesso facilitado pelo recente viaduto que a prefeitura construiu ao lado do terreno, obra que já estava no nosso radar quando adquirimos a área em 2021.
Impacto da Reforma e Atendimento ao Varejo Local
A reforma facilitou muito o acesso e traz demanda de inquilinos que circulam na região macro para operações de last mile. Em outras palavras, ao instalar um condomínio de galpões em Governador Celso Ramos, conseguimos atender clientes de varejo, alimentos e bebidas, farmacêutico, autopeças e indústrias leves que buscam reduzir os prazos de entrega no Sul do país, em comparação com centros de distribuição apenas no Sudeste.
Não é por coincidência que Santa Catarina representa o quarto maior estoque de galpões de alto padrão do Brasil, com aproximadamente 1,2 milhão de metros quadrados, quase 60% concentrados em Itajaí e Navegantes. A taxa de vacância está em 4,5%, abaixo da média nacional de 7,4% no segundo trimestre de 2025, conforme estudo da consultoria Colliers. Os números mostram que o Sul não é mais “o resto do mapa”; é, de fato, um polo de atração para quem quer crescer sem competir pelo mesmo terreno limitado de São Paulo.
Em 2025, além do GCR Business Park, já inauguramos um condomínio em Guarulhos e planejamos mais dois em Minas Gerais (Extrema e Pouso Alegre), somando 160 mil m². Em paralelo, temos projetos em estudo para São José dos Pinhais, expansões em terrenos de Extrema, Betim e também em Governador Celso Ramos, regiões que vivem taxas de crescimento acima da média nacional.
Apesar de mencionarmos polos do Norte, Nordeste e Centro-Oeste, nosso foco estratégico permanece centrado no Sul e Sudeste, onde temos terrenos e expertise. Ainda assim, vale ressaltar que estados como Pernambuco (Porto de Suape) e Goiás (corredor BR-153 e Ferrovia Norte-Sul) também sinalizam essa tendência de ampliação da malha logística.
Neste momento, a prioridade da Fulwood é ir além do “mais do mesmo”, ao mesmo tempo em que fortalecemos nossa expertise em regiões onde já atuamos e onde podemos oferecer a melhor relação entre infraestrutura e demanda real de mercado.
A descentralização da demanda logística representa uma grande oportunidade para o setor, permitindo uma distribuição mais eficiente e adaptada às necessidades regionais.
— Gilson Schilis, CEO e fundador da Fulwood
*Gilson Schilis é CEO e fundador da Fulwood, uma das cinco maiores empresas do setor de condomínios logístico-industriais do Brasil.
