A dúvida de quem busca um imóvel em leilão extrajudicial é comum: o que fazer se o antigo dono não desocupar o local? A Lei nº 9.514/97 (artigo 37-A) protege o comprador. Ela determina que, se o imóvel for arrematado e o devedor original ainda morar nele, deverá pagar uma taxa de ocupação mensal de 1% do valor do imóvel ao novo proprietário.
Direito à indenização por ocupação indevida
De acordo com Guilherme Toporoski, leiloeiro oficial da Topo Leilões, a jurisprudência brasileira garante ao novo proprietário o direito a uma indenização pelo tempo de ocupação indevida, caso o devedor se recuse a sair do imóvel.
A jurisprudência brasileira tem mostrado que, se o devedor fiduciário se recusa a sair do imóvel, o novo proprietário tem direito a uma indenização pelo tempo de ocupação indevida.
— Guilherme Toporoski, leiloeiro oficial da Topo Leilões
Essa regra visa compensar o credor ou seu sucessor pelo período em que não pode usar o imóvel e pela demora na desocupação. A Lei nº 9.514/97, que regula o financiamento imobiliário garantido pela alienação fiduciária, estabelece que o devedor deve pagar essa taxa mensal, calculada sobre o valor total do imóvel. O pagamento deve ser feito a partir da consolidação da propriedade em favor do credor até a efetiva desocupação.
Exemplo prático do cálculo da multa
Para ilustrar, considere um imóvel avaliado em R$ 500.000,00. Nesse caso, o antigo morador teria que pagar R$ 5.000,00 por mês enquanto permanecer no imóvel após a consolidação da propriedade em favor do credor. Ou seja, a cada mês de atraso, a dívida aumenta em R$ 5.000,00, acumulando-se até a entrega do imóvel ao credor ou seu sucessor.
Prazo para a posse do imóvel
O tempo para o arrematante tomar posse do imóvel pode variar. Se estiver vazio, a posse pode ocorrer em poucos dias. No entanto, se o devedor precisar ser removido, pode levar vários meses, dependendo se a saída é voluntária ou por decisão judicial.
Um acordo geralmente leva de 15 a 90 dias, enquanto que uma ação judicial de reintegração de posse pode levar 3 meses ou mais, apesar da lei garantir o direito liminar de desocupação do imóvel.
— Guilherme Toporoski, leiloeiro oficial da Topo Leilões
Em casos de imóveis alugados, o arrematante pode optar por manter o contrato de locação ou negociar a desocupação com o inquilino, conforme a lei de locações. Cada situação apresenta particularidades, como contratos existentes ou disputas judiciais, que podem influenciar o tempo necessário para a posse. Toporoski aconselha:
O ideal é que o interessado, ao buscar o imóvel, entre em contato com a empresa de leilão, esclareça todas as dúvidas, visite o local e reúna o máximo de informações possível.
— Guilherme Toporoski, leiloeiro oficial da Topo Leilões
