O multifamily, modelo de investimento imobiliário consolidado nos EUA, ganha espaço no Brasil, atraindo incorporadoras e fundos de olho em renda recorrente. A proposta se baseia na locação profissional de empreendimentos residenciais inteiros, com gestão centralizada, alterando a lógica de compra e venda de imóveis.
Como funciona o multifamily?
No sistema multifamily, um único proprietário, como um fundo ou incorporadora, detém o edifício, e os apartamentos são alugados profissionalmente, com contratos digitais e gestão padronizada. Diferente dos condomínios tradicionais, a gestão do ativo é unificada, assemelhando-se à lógica de hotéis e flats, combinando eficiência operacional e previsibilidade financeira.
Nos EUA, o setor movimenta cerca de US$ 3 bilhões por dia, com mais de 14,5 milhões de unidades, segundo o National Multifamily Housing Council (NMHC).
Crescimento no Brasil
Ainda que recente no Brasil, o movimento de multifamily apresenta expansão, com mais de 11 mil unidades em operação e taxa de ocupação média de 82%. São Paulo concentra 90% da oferta, com crescimento de 27% em um ano. Incorporadoras buscam alternativas diante do crédito restrito e menor disposição à compra de imóveis.
Transformações culturais e o avanço do multifamily
O avanço do multifamily acompanha mudanças culturais nas cidades. A busca por mobilidade, flexibilidade e conveniência transforma a relação com a moradia. Jovens profissionais e famílias menores priorizam contratos simples, localização e serviços integrados, como coworking, lavanderia e academia. Tal cenário favorece a locação profissional, que une moradia e serviços.
É uma forma de destravar valor em um mercado com margens pressionadas e reduzir a dependência da venda imediata. O ativo passa a gerar fluxo de caixa previsível e valorização de longo prazo.
— Gabriel Fumagalli, CEO da Xtay
Entretanto, Fumagalli ressalta o desafio de adaptar o modelo à realidade brasileira, considerando custo de capital, regulação e demanda.
Projeções para o futuro
Dados da ABRAINC e da JLL indicam cerca de 3,2 mil apartamentos em construção e 7 mil previstos até 2026. Para Fumagalli, isso consolida o mercado e o interesse de investidores. “Trata-se de um modelo que exige visão de longo prazo e integração entre concepção arquitetônica e operação, algo que o setor brasileiro começa a internalizar”, complementa.
Rentabilidade e profissionalização
Com rentabilidade estimada entre 8% e 9% ao ano, o multifamily atrai investidores que buscam retornos estáveis e menor volatilidade. Analistas apontam que a profissionalização da operação é crucial para o amadurecimento do mercado, abrindo espaço para empresas especializadas em gestão e tecnologia.
A Xtay, por exemplo, atua junto a incorporadores desde a concepção dos projetos até a operação das unidades. Fumagalli explica que a lógica é aproximar a habitação urbana de uma operação de serviços, com padrões de eficiência e qualidade semelhantes aos da hotelaria.
Em suma, o multifamily se consolida como investimento no setor residencial, combinando rentabilidade para investidores e liberdade para moradores, transformando o conceito de moradia no país.
