O mercado imobiliário brasileiro demonstra resiliência e valorização em 2025. As vendas de imóveis se mantêm estáveis e a demanda por novas unidades continua firme, mesmo com juros altos. Esse cenário reforça a atratividade do setor, que representa cerca de R$ 359,5 bilhões do PIB nacional, sendo um dos pilares da economia. A reforma tributária em andamento promete grandes ganhos, incluindo a redução da carga tributária sobre imóveis populares e a simplificação das operações.
Impacto da reforma tributária no setor imobiliário
A combinação de demanda aquecida, potencial de valorização e modernização do sistema fiscal cria um ambiente favorável para novos investimentos, projetando o setor como protagonista no próximo ciclo de crescimento.
Uma das principais mudanças da reforma tributária é a consolidação de tributos indiretos (ICMS e ISS) no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), com implementação prevista entre 2026 e 2033. Essa unificação tende a eliminar distorções e reduzir custos de transações imobiliárias. Além disso, o modelo de IVA (dual) prevê alíquota de 15,9% para operações imobiliárias entre pessoas jurídicas, com isenção para pessoas físicas. Esse arranjo facilita o planejamento tributário e reestrutura a carga de impostos sobre compra, venda, locação e operação patrimonial.
A simplificação tributária é uma oportunidade de destravar investimentos que hoje ficam paralisados por custos ocultos e insegurança fiscal.
— Pedro Ros, CEO da Referência Capital
Benefícios e desafios da nova legislação
A reforma tributária deve gerar efeitos redistributivos relevantes, com famílias de menor renda tendendo a experimentar redução proporcional da carga tributária. Embora o foco principal seja o consumo em geral, os reflexos sobre o setor imobiliário são claros: a simplificação das regras tende a reduzir encargos e riscos envolvidos nas operações, estimulando o crédito e tornando mais viável o financiamento de empreendimentos.
Nesse cenário, fundos imobiliários, locações de curto e médio prazo e imóveis de porte intermediário aparecem como os segmentos mais beneficiados, por operarem com margens sensíveis à carga tributária. Em contrapartida, incorporadoras e empresas que utilizam regimes fiscais especiais precisarão se adaptar, já que esses mecanismos podem ser extintos ou revisados. Assim, haverá ajustes e transições, mas a tendência predominante é a criação de um ambiente mais transparente, no qual investidores possam mensurar riscos e retornos com maior previsibilidade.
Adaptação a novos modelos de investimento
Pedro Ros ressalta que essa transição dialoga diretamente com novas formas de investimento que já estão ganhando espaço no Brasil. Modelos de auto quitação, nos quais a renda gerada pelo próprio imóvel contribui para o pagamento das parcelas, e o crescimento do short stay em plataformas como o Airbnb mostram como o setor imobiliário vem se adaptando a novos perfis de investidores.
A reforma tributária tende a acelerar esse movimento ao reduzir custos e simplificar a tributação dessas operações.
— Pedro Ros, CEO da Referência Capital
O executivo acredita que a reforma tributária emerge como um dos vetores mais promissores para impulsionar os investimentos imobiliários nos próximos anos. “Quem souber se posicionar bem nessa transição terá vantagem competitiva no ciclo que se abre após 2026”, conclui.
