A queda dos juros nos Estados Unidos não deve impulsionar igualmente o valor de todos os imóveis. Embora a redução do custo do crédito tenda a aumentar a demanda e destravar negociações, os ganhos mais consistentes devem se concentrar em ativos bem localizados, inseridos em mercados com liquidez, crescimento econômico e demanda estrutural por moradia.
Localização: Fator-chave no mercado imobiliário
Nesse novo cenário, a localização volta a ser o principal diferencial entre projetos capazes de gerar valor e aqueles que permanecem pressionados, mesmo com um ambiente monetário mais favorável. Essa dinâmica reforça que nem toda retomada de preço representa um ganho efetivo de capital para o investidor.
Levantamentos do índice S&P CoreLogic Case-Shiller mostram que, em ciclos anteriores de crédito mais barato, o volume de transações aumentou, mas a valorização ocorreu de forma desigual entre as regiões. Atualmente, com os preços residenciais ainda próximos das máximas históricas em termos nominais, a diferença entre preço e valor passa a depender cada vez mais de fundamentos locais e eficiência operacional.
O caso da Flórida
Na Flórida, um dos mercados mais observados por investidores internacionais, os fundamentos permanecem sólidos. Dados da Florida Realtors indicam que compradores estrangeiros responderam por cerca de 21% das aquisições residenciais no estado nos últimos 12 meses, até meados de 2025. A valorização anual ficou entre 6% e 9% em regiões como Orlando, Miami e Tampa, impulsionada pela migração interna, crescimento do emprego e demanda por locação. Em outras áreas dos Estados Unidos, sem o mesmo dinamismo econômico, a recuperação tem sido mais irregular e dependente de estímulos pontuais.
O crédito mais barato ajuda a destravar decisões, mas não transforma um imóvel mal posicionado em um bom investimento. O ganho real continua ligado à localização, à liquidez e à capacidade de o projeto gerar renda.
— Leandro Sobrinho, empresário do setor imobiliário e cofundador da Davila Finance
Segundo Sobrinho, ativos que dependem apenas de valorização futura ficam mais vulneráveis a ajustes de mercado e a mudanças no ciclo econômico. Além disso, a diferença entre ativos bem-sucedidos e aqueles que ficam para trás se acentua diante das pressões de custo que permanecem no setor.
Custos de habitação e a importância do fluxo de caixa
Dados do Bureau of Labor Statistics mostram que despesas ligadas à habitação, como seguros, manutenção e mão de obra, continuam avançando acima da inflação geral. Esse movimento reduz a margem líquida de projetos menos eficientes e penaliza imóveis que não conseguem se sustentar operacionalmente.
Se o fluxo de caixa não fecha, a queda do juro não resolve.
— Leandro Sobrinho, empresário do setor imobiliário e cofundador da Davila Finance
Regiões com crescimento populacional sustentado tendem a capturar mais valor no novo ciclo. Informações do U.S. Census Bureau apontam que estados do chamado Sun Belt, como a Flórida, seguem recebendo fluxo líquido de novos moradores, o que mantém a demanda por moradia aquecida e sustenta níveis elevados de ocupação.
A visão de Thiago Davila
Para Thiago Davila, empreendedor com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário americano e também à frente da Davila, o cenário reforça a necessidade de seleção criteriosa.
A redução dos juros amplia a demanda, mas o capital não se distribui de forma igual. Ele se concentra onde há liquidez, demanda real e previsibilidade.
— Thiago Davila, empreendedor da Davila Finance
Segundo ele, imóveis bem localizados tendem a capturar esse movimento, enquanto ativos periféricos ou mal inseridos continuam enfrentando dificuldades. Davila também destaca que a liquidez se torna um diferencial estratégico.
Liquidez não é apenas vender rápido. É ter flexibilidade para ajustar preço, renegociar contratos e atravessar ciclos sem comprometer o patrimônio.
— Thiago Davila, empreendedor da Davila Finance
Em sua avaliação, o novo ambiente tende a aprofundar a separação entre projetos resilientes, sustentados por fundamentos sólidos, e imóveis que dependem excessivamente de expectativas macroeconômicas.
O futuro do mercado imobiliário americano
Nesse contexto, a queda dos juros funciona menos como um impulso generalizado e mais como um filtro de qualidade. No mercado imobiliário americano, o próximo ciclo deve premiar ativos capazes de combinar localização, demanda consistente e eficiência operacional. Enquanto isso, imóveis mal posicionados tendem a ficar para trás, mesmo em um cenário de crédito mais favorável.
Cinco pontos para diferenciar imóveis vencedores:
- Liquidez comprovada da região: Mercados com histórico consistente de transações mantêm valor mesmo em fases de ajuste e permitem saída mais eficiente do ativo.
- Demanda estrutural por locação: Imóveis inseridos em áreas com crescimento populacional e geração de empregos tendem a sustentar ocupação e renda, independentemente do ciclo.
- Capacidade de geração de caixa: Projetos que fecham a conta no fluxo mensal reduzem a dependência de valorização futura e oferecem maior previsibilidade patrimonial.
- Exposição a custos operacionais: Seguro, impostos e manutenção variam fortemente entre regiões. Ativos com estrutura de custos previsível atravessam ciclos com menos volatilidade.
- Flexibilidade de gestão: Imóveis que permitem ajustes de preço, perfil de inquilino ou uso têm mais chances de preservar valor em cenários de mudança econômica.
Esses fatores, combinados, tendem a definir quais ativos capturam valor de forma consistente no próximo ciclo do mercado imobiliário americano.
