Localização de imóveis: análise além do CEP em 2025

A máxima de que “localização é tudo” ainda é válida no mercado imobiliário, mas, em 2025, exige uma análise que vai além do simples CEP. Fatores como vocação territorial, absorção de lançamentos, risco regulatório e obras públicas em andamento têm um peso decisivo no desempenho de um ativo.

Dados recentes do FipeZAP mostram que, em agosto, os imóveis registraram alta de 0,50% na média de venda, um avanço superior ao IGP-M (0,36%) e ao IPCA-15 (-0,14%). Esse movimento reforça a resiliência do setor diante da desaceleração de outros indicadores. Além disso, evidencia a importância de estratégias de análise mais sofisticadas para proteger e potencializar investimentos.

A importância da análise territorial

Marcos Koenigkan, fundador da LK Engenharia e da MK Participações, estruturou um guia prático em seis etapas. O objetivo é ajudar investidores a medir riscos e transformar terrenos em ativos rentáveis. Ele defende que o maior retorno vem de quem traduz o diagnóstico territorial em estratégia de negócio, antecipando os movimentos da cidade.

A pauta pode render tanto no viés econômico quanto urbano, mostrando como a nova leitura da localização está moldando o futuro dos empreendimentos no Brasil.

FipeZAP e a resiliência do setor imobiliário

O Índice FipeZAP registrou um aumento de 0,50% na média de venda dos imóveis em agosto de 2025. Essa porcentagem é maior do que a alta registrada pelo IGP-M (0,36%) e do que o IPCA-15 (-0,14%), considerado a prévia da inflação oficial do país. O resultado reforça a resiliência do setor imobiliário frente à desaceleração de outros indicadores. Evidencia, ainda, a valorização dos ativos como proteção contra a inflação em um cenário de instabilidade.

O olhar do especialista

Para o empresário Marcos Koenigkan, fundador da LK Engenharia e da MK Participações, a análise territorial é determinante para transformar um terreno em ativo rentável. “Não basta olhar para a média de preços da região. É necessário avaliar vocação, absorção local e variáveis que nem sempre aparecem nos relatórios técnicos, mas que influenciam diretamente a valorização e o retorno de um empreendimento”, afirma.

Koenigkan desenvolveu um guia estruturado em seis etapas para a análise de viabilidade. O objetivo é oferecer um roteiro prático que ajuda investidores a avaliar rigorosamente novos projetos e a maximizar margens de sucesso.

Seis etapas para a análise de viabilidade

1. Vocação atual e projetada do entorno: Identificar se a região tem perfil residencial, comercial ou logístico e se há espaço para transformação. A vocação define o tipo de empreendimento que terá maior aderência ao público.
2. Projetos públicos previstos em 5 a 10 anos: Obras de transporte, saneamento e mobilidade podem acelerar a valorização. O desafio é avaliar a probabilidade de execução e os prazos reais de entrega.
3. Absorção e lançamentos comparáveis em raio de 1 km: Mapear vendas recentes e produtos concorrentes ajuda a medir a elasticidade da demanda. Esse diagnóstico mostra se o mercado está saturado ou receptivo a novos formatos.
4. Risco regulatório e complexidade de aprovação: Cada cidade possui regras de zoneamento e exigências distintas. Um projeto viável financeiramente pode se tornar inviável se enfrentar barreiras legais ou burocráticas.
5. Sensibilidade do produto a variações de preço: Simular cenários otimistas e conservadores mostra até que ponto a margem suporta oscilações de custos e ajustes no valor final de venda. Essa análise evita surpresas no fluxo de caixa.
6. Sinergias com ativos privados já anunciados: Empreendimentos vizinhos como shoppings, hospitais ou universidades geram polos de atração e elevam o valor do entorno. Avaliar esses projetos é essencial para antecipar efeitos de rede.

Conclusão

É certo que a localização segue sendo central, mas deixou de ser uma variável unidimensional. Hoje, o desempenho de um ativo imobiliário depende da capacidade de alinhar produto, cronograma e dinâmica urbana.

“O maior retorno vem de quem traduz diagnóstico territorial em estratégia de negócio, antecipando os movimentos da cidade e convertendo-os em ativos de alto valor”, conclui Koenigkan.

Sobre Marcos Koenigkan

Marcos Koenigkan é empresário, fundador da MK Participações e do Catálogo das Artes, além de sócio de negócios como LK Engenharia, MEO Bank – Boutique de Crédito, Show Self Storage e Mercado & Opinião. Atua no mercado imobiliário e de investimentos com foco em análise de viabilidade, inovação e networking corporativo de alto impacto.