Em decisão considerada um marco no direito imobiliário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o comprador de um imóvel que rescinde o contrato devido a atraso na entrega por culpa da construtora tem o prazo de dez anos para solicitar a devolução da comissão de corretagem. Esse entendimento foi fixado no Tema 1.099, durante o julgamento da 2ª Seção da Corte, consolidando uma interpretação que visa trazer mais previsibilidade às relações de consumo no setor imobiliário.
Entendimento do STJ sobre a devolução da comissão
De acordo com o STJ, a devolução da corretagem nestes casos não deve ser vista como enriquecimento sem causa, mas sim como uma responsabilidade contratual, sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. A decisão estabelece uma distinção importante em relação a outros precedentes, como o Tema 938, que fixava um prazo de três anos para a restituição em casos de cláusula abusiva.
O STJ fez uma distinção fundamental: quando há inadimplemento da construtora como no atraso da obra, o comprador tem dez anos para pleitear o reembolso da corretagem. É uma decisão que consolida segurança jurídica e corrige uma distorção que vinha gerando decisões conflitantes em todo o país.
— Dra. Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário
Proteção ao consumidor e o novo prazo
Com a nova decisão, o prazo de dez anos começa a ser contado a partir do momento em que o comprador toma ciência da recusa da construtora em devolver o valor pago.
Esse ponto é essencial. Muitos consumidores só descobrem o direito à restituição depois de uma negativa formal da empresa. O STJ reconheceu essa realidade e garantiu que o prazo só começa a correr a partir daí, evitando injustiças e preservando o equilíbrio contratual.
— Siglia Azevedo, advogada
Impacto nas construtoras e incorporadoras
A decisão do STJ tem impacto direto nas práticas de construtoras e incorporadoras, que agora precisarão revisar seus contratos e ajustar suas provisões contábeis e jurídicas. Além disso, as empresas precisam reavaliar seus passivos e reforçar a transparência nos contratos.
Por outro lado, o consumidor ganha segurança para reivindicar valores pagos indevidamente, sem o risco de ver seu direito prescrever em um prazo muito curto.
Alinhamento com a Lei do Distrato
Ademais, a decisão do STJ reforça o entendimento previsto na Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que regulamenta as rescisões contratuais de imóveis comprados na planta.
A leitura do STJ é coerente com o espírito da Lei do Distrato. Quando a rescisão ocorre por culpa da construtora, todos os valores pagos, incluindo a corretagem, devem ser restituídos. O consumidor não pode ser penalizado duas vezes: pela perda do imóvel e pela manutenção de um custo que não lhe cabe.
— Dra. Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário
Segurança jurídica e o mercado imobiliário
O novo entendimento do STJ busca pacificar controvérsias que geravam insegurança tanto para compradores quanto para construtoras. Com isso, o setor imobiliário passa a ter um parâmetro mais claro e estável, o que tende a reduzir litígios e fortalecer a confiança nas relações contratuais.
É uma vitória do equilíbrio e da previsibilidade. O mercado imobiliário ganha maturidade, e o consumidor tem seu direito reconhecido de forma plena.
— Dra. Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário
