No mercado corporativo, o Sale and Leaseback (SLB) evoluiu nos últimos anos e se tornou uma ferramenta eficaz de gestão de ativos. A Unimed Nova Iguaçu vislumbrou nessa modalidade a solução para um problema financeiro que corroía a sustentabilidade operacional.
A transação, finalizada após meses de negociação, envolveu o prédio do futuro hospital próprio. No país, essa modalidade ganha força, impulsionada pela escassez de crédito e alternativas para captação de capital. Em um cenário onde o acesso a financiamentos é restrito, o SLB surge como solução viável e atraente, não apenas em tempos de crise, mas como parte de uma estratégia financeira sólida e de longo prazo.
No Brasil, a operação é autorizada pela Lei nº 6.099/74, que estabelece as normas para o arrendamento mercantil (leasing). Embora a Lei nº 6.099/74 seja o arcabouço legal fundamental, a prática do leaseback também é regulada por Resoluções do Banco Central do Brasil, como a de nº 4.977/2021, que define requisitos específicos, como a restrição da operação para pessoas jurídicas.
Como Funciona o Sale and Leaseback?
O mecanismo é simples: uma empresa vende um ativo imobiliário a um investidor (geralmente um fundo de investimento imobiliário – FII ou uma instituição financeira) e, em seguida, aluga o imóvel de volta. No caso da Unimed Nova Iguaçu, o prazo estabelecido em contrato foi de 25 anos, renováveis. A operação financeira injetou capital na Cooperativa, destinado à quitação de dívidas de financiamentos adquiridos em 2018 para a construção do seu hospital.
Importante destacar que todos os mecanismos de transparência foram respeitados, incluindo troca de ideias com os Conselhos de Administração e Fiscal da Cooperativa, bem como a realização de Assembleia Geral Extraordinária com os cooperados.
Além disso, o recurso pode atender a demandas estratégicas ou operacionais da organização, como investimento em novas tecnologias, expansão de negócios ou desenvolvimento de projetos estratégicos. A flexibilidade financeira proporcionada pelo SLB pode ser crucial em um ambiente econômico desafiador, já que mitiga a dependência de financiamentos bancários.
Benefícios do Sale and Leaseback
Os benefícios para o proprietário são diversos: geração de caixa, crucial em cenários de dificuldade de acesso ao crédito; contabilização dos aluguéis pagos ao investidor como despesa operacional, permitindo uma redução de sua carga tributária; desoneração do balanço com a venda do imóvel, melhorando índices de liquidez e margens financeiras; e transferência de riscos jurídicos e comerciais para o novo proprietário.
Ademais, a natureza atípica do contrato de SLB propicia às partes envolvidas uma ampla margem de liberdade contratual. Na prática, os contratantes podem estabelecer cláusulas e condições que se desviem das disposições da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locações), desde que não contrariem princípios basilares do direito e da ordem pública. Isso porque, na locação derivada de um SLB, as disposições contratuais devem ser consideradas como fontes normativas preponderantes, e a interferência do Poder Judiciário nas condições pactuadas pelas partes, embora possível, deve ser medida excepcional.
Por fim, é importante destacar que o processo de due diligence do imóvel e da empresa vendedora (e de seus antecessores na propriedade do imóvel, quando aplicável) é essencial para garantir a segurança e o sucesso da operação de SLB, pois permite que o investidor identifique e avalie os riscos compreendidos na operação que possam afetar ou inviabilizar os retornos financeiros previstos. Esse processo envolve etapas como a inspeção física do imóvel, a análise da documentação do imóvel e dos proprietários para confirmar a inexistência de ônus ou gravames, e a avaliação da saúde financeira da empresa vendedora.
Considerações Finais sobre o Sale and Leaseback
As transações de Sale and Leaseback são complexas e demandam análise criteriosa sob diversos aspectos jurídicos, financeiros, contábeis e estratégicos. Ao buscar uma solução desta natureza, devem ser considerados alguns fatores, como a relevância dos imóveis para as suas operações. A decisão necessita estar alinhada ao seu planejamento estratégico e eventuais riscos operacionais devem ser ponderados.
Assim, com a ampla disseminação e o maior entendimento a respeito das operações de Sale and Leaseback, será natural que cada vez mais organizações de variados segmentos, inclusive do Sistema Unimed, recorram à parceria fundamentada pela legislação com o propósito de otimizar sua estrutura de capital e melhorar a eficiência operacional para potenciais expansões e investimentos, mantendo sua competitividade no mercado.
* José Gonçalves Sestello é Diretor-Presidente da Unimed Nova Iguaçu
